随着美国宣布降息25个基点，房地产市场再次成为舆论焦点。
很多人希望美元降息能带动国内房价上涨，但实际上，这个逻辑并没有想象中那么简单。
本期和大家深度聊聊：美元降息对我们楼市到底意味着什么？房价会不会因此迎来新一轮上涨？背后隐藏的逻辑和风险又有哪些？
01、美元降息：利好消息，还是“林中鸟”？
美国降息的消息一出，自然引发了不少猜测：是不是意味着我们的房贷利率也会跟着下调？
很多业界和投资者都期待，美元降息可以推动人民币汇率变动，从而带动国内降息空间，有助于缓解楼市的融资压力。
从宏观角度看，美元降息确实给我国“开辟”了降息空间。
原因很直白：
美元利率降低，资金流出美国的压力减轻，国内资本入市的动能增加，也让我们有更多的余地去调整利率政策。
但实际上，情况比想象中复杂。
02、为什么我们的降息步伐，还没有跟上？
回头看，2024年的降息力度还是非常有限的。
年内，五年期LPR（贷款市场报价利率）只调了60个基点，这个调整幅度其实远远不够——尤其是相较去年的大动作。
去年五年期LPR曾调了快60个基点，存量房贷利率也进行了明显的调降。
这意味着，去年降息的节奏比较快、力度也比较大。而今年，央行显得更“克制”。
背后原因主要有二：
一是美元没有降息，限制了我们的操作空间，毕竟要保证人民币汇率的稳定；
二是国内经济继续保持较好的增长势头，上半年GDP增长达到5.3%，全年目标完成压力不大。
银行的净息差也处在低位，降息的动力不足。简而言之，如果没有美元的配合，国内的降息步伐只能“打折扣”。
但如今美元开始降息，情况就变了。
市场预期九、十月份我们的LPR可能跟随调整，房贷利率很可能回落至2%。这对于买房人来说，意味着借款成本可以显著降低。
03、美元降息：房企与楼市的“救命稻草”？
美元降息的直接影响，首先对房企是个好消息。
很多房企都持有美元债，债务成本会随之下降，这减轻了它们的财务压力。而且，低利率环境下，企业融资成本也会降低，开发项目的资金链会更稳。
另外，房贷利率下降会带来一些潜在的利好：居民购房的门槛降低，买房的成本变得更便宜。理论上这是刺激需求、缓解库存的必要条件。
但“利好”未必等于“涨价”。
04、为什么房价依然难涨？关键还是供需关系
很多朋友会问：美元降息，房价会涨吗？答案其实很明显：会涨，但前提是必须有强劲的供需支撑。
目前，我们的库存压力依然很大。
据统计，全国各大城市的库存水平依然处在较高位置，无论是新房还是二手房，库存都没有明显改善。
单纯的降息，难以在短期内消化库存。
即使2024年降息幅度达到了60个基点，但效果似乎并不明显。销售面积仍在下降，房价整体也在缓慢下行。
说明市场信心不足，购房需求没有同步增加。
此外，房价上涨还须考虑租金与月供的关系。
如果房贷利率降到2%左右，但房价没降，购房者的月供与租金差异不大，甚至租金高于月供，可能吸引一部分投机炒房者短暂停留。但这只是市场的“短期热度”，并不能支撑房价的持续上扬。
05、区域差异：大城市vs小城市
我们还要注意到，房价的区域差异非常明显。一线城市、核心区域的房价在某些热点区域也出现了调整，但整体市场依旧坚挺。
而很多二线、三线甚至四线城市则面临不同的表现。
人口不断外流，小城市的租赁市场难持久，房子出租率低，房产价值难以保值。房价的“高位运行”，多是靠区域优质资源支撑，不能作为普遍规律。
06、债务与需求：房地产的“血液”在哪里？
房地产的本质其实是债务。开发商借款建房，买房者借款购房，整个产业链都假借债务在运转。
要让房价上涨，关键还是要“借债到居民手里”。只有居民愿意杠杆，增加负债，才能转移库存、带来流动性。
但当前，居民的负债率还是居高不下。
2024年8月数据显示，居民部门贷款增量依然偏少。相比去年同期，增加了303亿元，少增了近1600亿。说明居民的杠杆意愿仍然不足，消费预期也不是很好。
所以，从这个角度看，房价短期内很难出现“爆发式上涨”。
07、市场的“看点”与“陷阱”
很多人对“松绑措施”充满期待，认为房价一定会涨。这需要警惕：房价的变动，始终来自供需关系的平衡。
某些新房价格上涨，是因为得房率提高、容积率降低，带来更高的居住品质。这属于区域升级带来的价格提升，难以复制成普遍的市场行情。
而短期的热度，也只是市场的旋涡。
激发需求的政策如果没有持续推动，热度过后必然迎来调整。比如，一线城市二手房价格的补跌，就是这个逻辑。
写在最后：
整体来看，美元降息能带来一定的“缓冲”作用，对经济和楼市有利，但要让房市真正“转暖”，还得看内部的供需关系、居民的购房意愿，以及市场的去库存速度。
目前，居民负债意愿不足，库存依然庞大，房价要走出“低迷”状态，需要时间。
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